30대 부린이 부부의 임장 세 번째 이야기 #1편 (구로, 영등포)

작년 가을 임장 이야기를 남겨보려 한다. (벌써 1년이 다 되어가는 느림보 임장 기록)

정말 예기치 못한 남편과 나의 동시 이직으로, 이사를 해야 할 일이 생겼다.
이사를 하지 않으면 남편이 왕복 대여섯시간의 출퇴근을 지속해야 한다. 건강에 적신호가 벌써 켜진 것 같다.

부동산 시장은 근 1년 간 오리무중이다. 이걸 횡보라고 해야 하는지, 하락장이라고 해야 하는지.

이제 사람들은 하락장이라는 쪽에 더 무게를 실은 것 같긴 하다.

 

나는 올 하반기에는 다시 상승장이 올 거라고 생각했었는데, 이제는 나도 잘 모르겠다.

최근 1년간의 하락(?)+횡보 상태에다가 미국 연준의 자이언트 스텝까지 악재만 자꾸 겹치고 있다.

새 정부에서 대출 규제를 대폭 완화해준다고는 하는데, 막상 금리는 빅스텝을 밟아버렸다.

작년 여름까지는 시장이 괜찮았다. 가을에 처음 임장을 다닐 때만 해도 우리 집도 금방 나갈거라 생각했는데.
지금 집이 1년 째 안 나가고 있어서 매수를 할 수가 없는 상황. 지금 같은 시기에 선매수는 절대 옵션에도 둘 수 없고.

갈아타기도 아니고, 투자도 아니고, 정말 필요에 의해 이사를 가야 하는데- 쉽지 않다, 쉽지 않아.

 

어쨌든 작년 가을, 우리는 열심히 임장을 다녔다.

둘의 직장을 갈 수 있는 동네로 영등포, 신길, 신도림 부근이 괜찮을 것 같아서 다녀와본, 벌써 1년이 다 되어 가는 임장 기록기 스타트.

1년 째 편집, 저장, 편집, 저장만 반복하고 있었는데 오늘은 어떻게든 올리고 말겠다(!)

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먼저 구로역부터 영등포까지 쭉 걸어오면서 동네 분위기를 봤다.

 

1. 구로

구로라고 적었지만 정확히는 구로'역' 근처.

동네 분위기는 (개인적으로) 마음에 들지 않았다.

이게 날씨 탓인지는 모르겠지만 비가 주륵주륵 내리던 날이었는데-

구축 아파트들만 잔뜩 있어서 그런지 너무 우중충했고, 개인적으로 싫어하는 고가도로가 있었다.

동네 인프라도 그닥 없었던 것 같다. 철로 때문에 영등포하고 분리가 된 느낌도 있었고.

구로주공 1차가 역하고도 가깝고 용적률이 괜찮아서 보러 간건데, 아-몸테크는 힘들 정도의 상태였다.

 

1986년 건축에, 1400세대. 그리고 용적률 무려 153%.

세대당 평균 대지지분이 19평이 넘는다.

36년차 아파트니 재건축 연한은 벌써 넘겼고, 2018년에 정밀안전진단을 이미 통과했다고 한다.

현재 상태는 정비계획안 수립 중.

 

가장 작은 평수가 29평부터 있다. 복도식이라 실 면적은 그리 넓지는 않겠지만, 복도식 23평보다는 훨씬 넓을 듯. 

1호선 구일역에서 가깝고, 구일 초/중/고가 다 있어 수요는 꾸준히 있을 것으로 보인다.구일역 앞에는 구로주공1차 뿐만 아니라 구로우성, 구로하이츠, 현대연예인, 구로주공2차, 구일우성까지 아파트가 많아서 전체적으로 큰 대단지를 이루고 있다고 볼 수 있다.주거지역 규모에 비해 바로 근처 인프라가 좀 부족한 편이기는 하지만 조금만 가면 백화점이 있는 영등포와 신도림이니 괜찮을 듯.

 

가격은 아래와 같이 형성되어 있다. (22/8/11 기준)

29이 최저 매매가 10억에 최저 전세가가 3.8억이니, 갭은 6.2억 정도.

역시 오래된 주공 아파트 답게 전세가율이 아주 낮다. 갭투자는 쉽지 않은 상태이고 재건축 단계에서도 아직 조합설립조차 되지 않은 것 같아 실제로 재건축이 될 날은 요원하다.

상대적으로 저렴한 가격이니 재건축을 기다리며 실거주(몸테크)를 한다 해도 동네가 너무 낙후되어 현실적으로 힘들지 않을까 싶다. (개인적으로 그렇다는 이야기)

 

2. 영등포

내가 생각하기에 영등포역 근처 아파트들의 가장 큰 호재는 신안산선이다.
이미 착공을 해서, 개통이 눈에 보이는 미래에 있다. 그리고 영등포 쪽방촌 개발 공약을 정부에서 내걸었고.
역 부근이 조금 어수선하긴 하지만 여기가 개발되어 깔끔해지면 환경이 확 개선될 것이다.

평가조건에 새로운 컨디션을 넣어보기로 했다. '유모차를 끌기 좋은 환경인가?'
영등포역에 브랜드 단지 아파트는 두 개가 있다.

1) 영등포 푸르지오
먼저 영등포 푸르지오는 2002년에 준공되어 20년차인 구축 아파트로, 세대수가 거의 2500세대에 달하는 대단지다.

 

1호선 영등포역 역세권이며, 앞동들은 역에서 굉장히 가깝다. 대단지 아파트가 보통 그렇듯이 뒷동들은 역에서 꽤 멀지만.
철길 바로 앞동들은 역에서 가까우나 기차 소음이 너무 많이 들린다는 크리티칼한 단점이 있다.
몇몇 구축 아파트들의 단점이기도 한데 지하주차장이 세대로 연결이 안 되어 있다. 이것 또한 큰 단점.

그런데 요즘 리모델링 이슈가 있다고 하던데..? 알아봐야 할 것 같다.

 

리모델링이 되기만 한다면 입지와 규모에서 아주 좋은 선택지. 물론 기차 소음은 어떻게 할 수가 없을 듯하다.

재건축이면 앞동들을 없애고 기부체납으로 공원을 만들면 될테지만, 리모델링은 배치도를 바꿀 순 없으니...

 

25평형, 30평형, 33평형까지 있고 대형평수는 없다.

단지도 몇 번 걸어보고 실제 매물도 몇 개 봤는데, 인테리어를 하지 않은 집의 경우 꽤 낡은 모습을 볼 수 있었고 30평대 구조가 좀 특이했던 기억이 난다.

단지 내부가 널찍널찍하고 동간 거리가 넓어 쾌적하지만 단지 내 조경이나 시설들은 많이 낙후된 것을 볼 수 있었다.

새로 추가한 '유모차' 라는 컨디션에서 보면 아파트 전체 단지가 평지고 공간이 넓어서 유모차 끌기는 좋지만, 지상주차/단지 내 차량통행으로 인해 마냥 편한 조건은 아니다.

 

지도에서 보다시피 영원초가 단지에 붙어있어서 초등학생들이 많은 것 같다.

아까도 말했듯이 지상주차/단지 내 차량통행으로, 아이들이 있을 경우 안심하고 내보내기는 어려울 것 같다는 생각.

 

가격대는 아래와 같이 형성되어 있다.(22/8/16)

 

전세가율이 꽤 떨어져있는 것 같다. 50%가 안 됨.

 

 

2) 영등포 아트자이
준신축으로, 세대수가 결코 적지는 않은데 대단지인 푸르지오 옆에 있다보니 세대수가 적은 아파트로 인식이 된다.

2014년에 준공되어 벌써 8년차 아파트. 이제 신축이라고 할 수는 없는 연식이다. 세대수는 836세대.

 

평형은 23평부터 30평, 33평, 40평대와 50평대까지 대형평수도 구비하고 있다. 30평대가 끝인 영등포 푸르지오에 비해 대형평수가 있다는 점이 특징이라면 특징일 수 있겠다.

학교는 영등포 푸르지오와 같이 영원초 배정. 아트자이에서 영원초로 걸어가봤는데 길이 좀 외진 느낌이었다.

지금 신안산선이 공사 중이고 영등포 아트자이에서 매우 가까운 위치에 역사가 생기게 된다.

지도에서 보면, 파리바게뜨 자리에 있는 회색 네모가 신안산선 역사 자리. 아트자이 후문으로 나가서 조금만 걸으면 바로 신안산선이다.

실제로 역사 공사하고 있는 자리까지 걸어보았는데 아트자이 후문에서 도보 4분 정도 소요되었다.

 

(예정대로라면) 신안산선이 개통되는 24년 이후에는 아주 좋아지리라 예상하지만, 현재 영등포역과 신도림역 중간 즈음에 위치하는 애매한 위치가 단점이다.

 

신도림역에서 실제 걸어본 결과 아트자이 정문까지 15분 소요.

영등포역에서 실제 걸어본 결과 아트자이 정문까지 11분 정도 소요되었다.

 

단지 내부를 걸어보았는데 아주 조용하고 조경이 잘 되어있으며 매물 몇 개를 보았는데 요즘 신축답게 거실이 좀 좁은 면이 있다.

부린이답게 역시 신축 인테리어에 혹 하고 구경했는데, 주변에 높은 건물이 없고 기찻길이 있어 뷰가 뻥 뚫려있어 좋았다.

기차 소음의 경우 창문을 닫으면 전혀 들리지 않을 정도지만 창문을 열면 앞동들은 꽤 잘 들릴 것 같다.

 

네이버 부동산 매물 가격대는 아래와 같이 형성되어 있다. (22/8/16)

 

 

신안산선 역사는 도림사거리에 지어지고 있다. (아래 지도 참조)

영등포 아트자이에서 이 도림로를 따라 쭉 내려가면 신길뉴타운이 나온다.

도림사거리는 아주 큰 사거리이지만 이렇다 할 만한 큰 상가가 없고, 오래된 상가가 떡 자리를 잡고 있어 굉장히 낙후된 동네처럼 보였다.

앞에 있는 우성1차와 건영아파트도 굉장히 오래된 아파트. 두 개를 묶어서 재건축 얘기가 나오는 것 같다.

 

신안산선 노선도는 아래를 참고-

오늘 얘기한 신안산선 역사는 '도림사거리'역이다.

여의도나 구로디지털단지까지 출퇴근하는 사람들에게 딱 좋을 노선이라 수요가 많을 것 같다.

 

신안산선 노선도

 

구로, 영등포에 이어 신길뉴타운, 신도림까지 임장했는데 글이 길어질 것 같아 2편에서 소개해보려고 한다.