30대 부린이 부부의 임장 기록들-2 (북아현, 마포, 공덕, 녹번, 응봉, 상왕십리, 답십리 임장)

임장기 두번째.

요즘 부동산 시작은 차디차다 못해 깡깡 얼어붙은 것 같다.
이사를 가고 싶어서 알아보려는데 쉽지가 않고...
인내하는 마음으로- 재작년 여름, 한창 임장을 하러 돌아다녔던 기록을 써본다. (20년 여름의 기록)

고등학생 시절 나는 소위 말하는 ‘문과’ 과목을 지지리도 싫어했다. 세계사와 국사 같은 역사 과목, 지리과목 같은 사회 탐구 과목은 정말이지 한번도 공들여 공부한 적이 없었다. 나는 수학, 과학보다 국어, 영어 과목에 훨씬 더 소질이 있었음에도 그런 이유를 들어 문과로 진학하지 않았다.

하지만 30대가 된 지금, 나는 지도가 너무 재미있다.
지도가 재미있다고 처음 생각한 것은 유심도 없는 스마트폰을 들고 유럽 배낭여행을 갔을 때다. 지도에만 의지해 여행을 한 탓에 (지도를 잘 보는 편은 아니지만) 여기저기 찢어져 누더기가 되었는데, 지도가 헐렁해지면 헐렁해질수록 추억이 하나씩 더 생기고, 가본 곳이 더 많이 생기는 것 같은 기분이라 묘하게 뿌듯했던 기억이 난다. 지금은 유심이 있으니 비교적 쉽게 여행을 다닐 수 있지만, 지도를 보며 길을 찾아다니는 그 즐거움과 설렘은 경험해보지 않은 사람은 모를 것이다.

출처: 한국경제

2018년 첫 등기를 친 후, 2021년 12월인 지금까지 틈만 나면 서울 지도를 들여다보는데 그게 또 너무 재미있다. 서울이 고향이 아닌 나지만 이젠 고향보다 서울 지리가 더 빠삭한 것 같다. 물론 아직도 잘 모르는 동네가 많지만.
첫 등기를 쳤을 때는 아무 것도 모른 채 홀리듯이 해서 아쉬운 부분도 많고, 조금은 실패한 느낌이 있다.
다음 투자 때는 아쉬운 부분이 없도록 (줄어들도록) 더 공부도 많이 하고, 힘내서 틈틈히 임장 도장깨기를 진행해야겠다.

찌고 찌는 더위 속 땀흘리며 돌아다녔던 재작년 여름의 기록 시작.
거의 2년이 다 되어가다보니 이제 기억이 가물하지만! 그래서 더 주요한 내용만 써질 수도 :)

1. 북아현

1) 북아현 두산
- 22년 1월 현 시세는 다음과 같다. (네이버 부동산)

- 기본 정보.

항목	내용
세대수	956세대
준공	1999년 3월 3일
평형구성	only 82㎡
주차대수	715대(세대당 0.74)
근접 지하철역	이대역

여기는 바로 옆 북아현 2,3구역 진행의 낙수효과를 받지 않을까 해서 가본 곳이다.
북아현 1-1(힐스테이트신촌), 1-2(신촌푸르지오), 1-3(e편한세상신촌) 구역의 입주 완료에 이어 2, 3 구역까지 끝나면 커다란 북아현 뉴타운이 완성되는데, 그 속에 홀로 있는 구축... 어쨌든 입지는 좋다.

이대역에서는 도보 10분이면 갈 것 같기는 한데, 경사가 심한 언덕이라서 힘들었다.

이 단지의 아쉬운 점은 단일평형구성이라는 것이다. 20평대 소형평수만 있다보니 아무래도 리딩 파워가 조금 부족한 게 사실.
그렇지만 20평대 자체의 구조는 구축 치고 꽤 괜찮은 편이다. 99년도 준공된 아파트인데도 방이 세 개. 투베이.

그래서 적당한 가격 + 뛰어난 직주근접으로 신혼부부가 많이들 살고 있는 듯 하다.
(이 동네에 오래 터 잡고 사신 어르신들도 많은데, 신혼부부들이 들어오면서 손바뀜이 많이 된 듯)

내가 임장 갔을 때는 이대역까지 편하게 갈 수 있는 엘리베이터를 설치 중이었다. 아마 지금쯤은 완공되었을 듯 하다.
앞에 북성교회와 북성초등학교가 있고, e편한세상 신촌까지 거리가 꽤 되는데다가 언덕배기에 위치해서, 막히는 것 없이 뷰가 뻥 뚫린다.(고층의 경우) 이게 꽤 마음이 들었다. 나는 뷰-성애자이므로.

가는 길에 있는 대현 럭키도 눈여겨볼 만 하다.

 

2) 대현 럭키
- 22년 1월 현 시세. (네이버 부동산)

- 기본 정보.

항목	내용
세대수	956세대
준공	1999년 3월 3일
평형구성	only 82㎡
주차대수	715대(세대당 0.74)
근접 지하철역	이대역

평형은 3가지로 골고루 구성되어 있으나, 20평대 구조가 별로다. 방이 2개 밖에 없음.
(그래서 고민하다 북아현 두산으로 가는 사람도 꽤 있다고 함)

 

2. 마포

북아현도 괜찮았는데, 아무래도 아파트가 너무 구축인 것과 너무 언덕인 점, 그리고 구조가 마음에 안 들어서 다른 동네도 가보기로 했다.

1) 대흥태영
- 22년 1월 현 시세. (네이버 부동산)

- 기본 정보.

항목	내용
세대수	1992세대
준공	1999년 11월 20일
평형구성	83㎡, 109㎡, 142㎡
주차대수	1953대(세대당 0.98)
근접 지하철역	공덕역, 대흥역

25년 다 되어가는 아파트.
세대수가 많고, 평형도 세 개 타입으로 골고루 있다.

마포공덕에서 제일 학군이 좋다는 염리초.
다음 이사를 간다면 꼭 학군지 근처로 가야지, 해서 알아본 대흥태영이다.
물론 목동은 못 따라가지만, 마포공덕에 신혼부부들이 많이 입주하면서 학군지가 형성되고 있다고. 대흥쪽으로 학원들이 많이 생기고 있다고 들었다.
염리초 바로 옆 신축단지들은 이제 금액대가 너무 비싸고 해서 대안지로 본 곳들인데, 여기도 이제 너무 올랐어…
대흥역에서 가깝다. 나는 5호선을 이용해야 해서 큰 메리트는 없었음.

2) 한강삼성
- 22년 1월 현 시세. (네이버 부동산)
한강삼성은 한강뷰가 있다고 해서 한번 임장가봤으나 역이랑 너무 멀고 좀 외진 느낌이 있었다.

- 기본 정보.

항목	내용
세대수	456세대
준공	1997년 10월 31일
평형구성	80A㎡, 80B㎡, 108A㎡, 108B㎡
주차대수	407대(세대당 0.89대)
근접 지하철역	5호선 마포역

마포/대흥역 근처는 살기 좋은 건 확실했다. 모두 평지이고 유흥가가 거의 없고-
도보권 마트는 이마트 정도.
놀거리가 너무 없다는 게 단점이라면 단점이랄까?
쇼핑 한 번 하려면 최소 여의도나 목동까지는 나가야 하고, 핫플 가려면 어디든 좀 나가야 한다고 한다.
그래도 교통의 요지이기에 어디든 가기 쉬우니까 별 문제는 되지 않음.
그렇지만 초등학교 이상의 학군이 좀 애매해서, 중간에 이사를 많이 나간다고 들었다.
그래도 한 번 살아보고 싶은 동네임은 분명하다.

 

3. 녹번

이 때쯤 임대차3법(특히 계약갱신청구권제)이 시행되면서(2020.07.31) 전세가가 급히 뛰었고, 갭투자는 어떨까 해서 신축으로 눈을 돌렸다.

1) 녹번 힐스테이트
- 22년 2월 현 시세. (네이버 부동산)

- 기본 정보.

항목	내용
세대수	952세대
준공	2018년 10월
평형구성	66A㎡, 67C㎡, 68B㎡, 79A㎡, 80B㎡, 111A㎡, 112B㎡, 156㎡
주차대수	1068대(세대당 1.12대)
근접 지하철역	녹번역

녹번 힐스테이트는 3호선 녹번역 5번 출구와 연결되어 있어 초역세권이라는 점이 장점이고, 3호선을 타고 쭉 내려오면 돼서 광화문/을지로/종로 부근의 직장에 직주근접이 가능하다.
실제로 종각에서 출발했더니 버스 한 방에 20분 컷이었고, 3호선 이용자들은 진짜 녹번역이 아파트 로비 같을 정도로 가까워서 큰 장점인 듯.
단점이라면 차가 엄청 막힌다는 것. 이 대로 하나를 타고 불광동부터 녹번, 무악재를 거쳐 쭉 서울 도심으로 들어오기 때문에 트래픽이 어마어마하다고 한다.
그리고 단지가 바로 북한산에 접해있어서 더 개발의 여지가 없다는 점에서 나에게는 탈락.
학군의 경우 큰 길 건너 은평초가 있는데, 중고등학교는 주변에 보이지 않아서 학군도 좀 애매하다.
우리가 갔을 때는 맞은 편 단지들이 한창 공사 중이었는데, 이제 앞 단지들이 다 입주한 것 같다. (힐스테이트녹번역 / 녹번 e편한세상캐슬)

4. 응봉사거리

응봉사거리는 개인적으로 좋아하는 동네다. 다리 하나만 건너면 내가 아주 좋아하는 서울숲.
강남가기도 쉽고, 강변대림의 경우는 한강뷰가 가능하다. 응봉역은 의미가 없는 듯 하고- 출퇴근 시 왕십리역을 이용해야 하는데 역과는 거리가 꽤 멀다는 것이 단점이라면 단점.
하지만 행당한신휴의 경우 이름을 바꾸는(?) 나름의 호재가 있었고 (이름은 집값에 큰 역할을 한다) 그리고 행당7구역에 푸르지오가 열심히 올라오고 있으므로, 뒷쪽으로 주거환경이 많이 개선될 것이다. 그래서 실제로 집값이 많이 뛴 듯.

1) 행당한신휴
- 2월 네이버 부동산 시세.

- 기본 정보.

항목	내용
세대수	1410세대
준공	2003년 12월 23일
평형구성	80B㎡, 81A㎡, 108㎡, 142㎡
주차대수	1535대(세대당 1.08대)
근접 지하철역	응봉역

여기는 평수가 애매한데,
23평의 경우 방이 두 개다… 아파트가 낡은 만큼 구조가 좋지 않고, 베란다도 세탁기+건조기가 들어가기 어려운 점이 마음에 들지 않았다.
그리고 임장 결과 연식에 비해 아파트가 너무 낡았고, 몇 집 돌아보니 올수리가 된 집이라고 해서 갔는데도 실입주하려면 싹 뜯어내고 다시 올수리가 불가피한 정도의 상황이었다.
게다가 매매가에 비해 전세금액이 너무 작아서 (전세가율이 낮아서) 갭 금액이 너무 컸다.

2) 강변대림
-22년 2월 네이버 부동산 시세.

- 기본 정보.

항목	내용
세대수	1150세대(총14개동)
준공	2001년 10월 26일
평형구성	79A㎡, 79B㎡, 107㎡, 142S㎡, 142N㎡
주차대수	1349대(세대당 1.17대)
근접 지하철역	응봉역

여기는 나온 집이 없어서 아예 볼 수가 없었다. 아파트 위치 자체는 엄청 좋다. 다리 하나만 건너면 바로 성수동이고 그대로 성수대교를 타면 압구정. 20분도 안 걸릴 듯.
뷰가 엄청 좋다고 해서 물건 나오기만 기대하고 있었는데… 아쉽다.
행당한신휴보다 구조도 좋고 다 계단식인 것 같아서 아마 여기 집이 괜찮았으면 염두에 두지 않았을까?
학교는 행당초/응봉초 그리고 광희중학교가 있다.

 

5. 하왕십리 (상왕십리역)

왕십리뉴타운은 상왕십리역 기준으로 윗쪽을 주로 말하는데, 아랫쪽인 하왕십리에도 신축단지가 2개 있다.
왕십리자이와 왕십리KCC스위첸인데, 두 단지가 붙어있고 그 옆으로 구축단지들이 쭉 있다. 왕십리풍림아이원, 무학현대 등등-
센트라스나 텐즈힐은 2호선 상왕십리와 붙어있어서 좋은데, 이쪽 동네는 2호선 상왕십리 + 5호선 행당역까지 이용할 수 있는 게 나름 장점. (역세권은 아니고 도보권)
그래서 직주근접이 뛰어난 것 같고, 항상 수요가 있어서 전월세가 잘 빠진다고 한다. 금액도 높은 편. (즉, 갭 금액이 작다는 것)
전세금액이 높게 형성되어 있다는 것은 그만큼 매매가도 잘 안 빠진다는 것이라고 생각해서 이쪽 동네가 괜찮아보였다.

1) 왕십리자이

- 22년 2월 네이버 부동산 시세

- 기본 정보

항목	내용
세대수	713세대
준공	2017년 07월 28일
평형구성	73A㎡, 73B㎡, 81B㎡, 81D㎡, 82C㎡, 85A㎡, 112㎡
주차대수	933대(세대당 1.3대)
근접 지하철역	상왕십리역, 행당역

왕십리자이는 조금 언덕에 위치하긴 했다. 약간 라푼젤 느낌 나는…
상왕십리역에서 올라가려면 꽤 언덕을 걸어올라가야하는 게 단점이다. 너무 힘들었다…
그렇지만 커뮤니티가 아주 잘 되어있고, 단지 내는 완전히 평지라 좋다. 어린이집도 있고.

2) 왕십리KCC스위첸
- 22년 2월 네이버 부동산 시세

- 기본 정보

항목	내용
세대수	272세대
준공	2016년 04월 28일
평형구성	78A㎡, 78B㎡, 84A㎡, 84C㎡, 84B㎡, 89A㎡, 89B㎡, 96㎡, 110B㎡, 110A㎡, 110C㎡
주차대수	277대(세대당 1.01대)
근접 지하철역	상왕십리역, 행당역

왕십리KCC스위첸은 왕십리자이와 달리 상왕십리역에서 쭉 평지로 갈 수 있다. 그리고 임대동이 없다!
소단지이기는 하지만, 임대동 있는 다른 아파트와 비교해서 한 300-400세대라고 보면 될 듯.
이 두 가지가 큰 경쟁력인 듯 하다.
상왕십리역에서 10분 안쪽으로 도보권이고, 12분 정도면 행당역까지 이용할 수 있다. 단점이라면 아까 말했듯 소단지라는 것.
하지만 KCC가 지었다보니 자재들이 좋고, 같은 평형대에 비해 내부가 넓게 잘 빠졌고 구조가 좋다.
23평, 25평을 봤는데, 둘 다 30평대인 줄 알만큼 거실이 넓었다.

무엇보다 왕십리자이와 왕십리KCC스위첸은 성동구에 몇 없는 신축 아파트라는 것.
요즘 젊은 부부들의 경우 ‘마용성’ 을 선호하는 트렌드가 있으니 수요는 지속적으로 있다는 점이 매력적이었다.
학교는 행당초, 행당중, 무학여고가 있다. 셔틀이 다닌다고 들었다.
왕십리자이보다는 왕십리KCC스위첸 쪽이 좀 더 가성비가 훌륭해보였다. 언덕 hater...

 

 

6. 신당

1) 신당 래미안 하이베르
- 22년 2월 네이버 부동산 시세.

- 기본 정보.

항목	내용
세대수	784세대
준공	2011년 10월 28일
평형구성	79A㎡, 80B㎡, 88㎡, 107A㎡, 107B㎡, 112㎡, 149㎡
주차대수	968대(세대당 1.23대)
근접 지하철역	신당역

신당역에서 13분 정도 도보권.
신당역이 도심에서 가깝다 보니 직주근접 가능. 그런데 신당역 부근이 워낙 번화가라 조금 시끄럽다.
래미안 하이베르는 언덕에 위치하는데 그래서 그런지 도시 소음에서 한 발 멀어져있기는 하다. 그리고 (언덕이라) 뷰가 괜찮다.
직주근접으로는 최상의 선택지인데 아파트 단지 주변 환경이 마음에 들지 않았다. 주변이 빌라촌이라서 밤에 집에 오기가 좀 위험해보임.

 

7. 답십리

5호선 답십리역.
바로 앞에 고미술상가랑 카센터 같은 게 있어서 좀 어수선하고, 리어카를 끄시는 분들이 많다(?)
내가 애기가 있었으면 뭔가 안 살고 싶은 동네(?) - 지극히 주관적인 의견.

1) 답십리 파크자이
- 22년 2월 네이버 부동산 시세.

- 기본 정보.

항목	내용
세대수	802세대
준공	2019년 01월 22일
평형구성	68A㎡, 69B㎡, 83A㎡, 83E㎡, 83B㎡, 85C㎡, 110A㎡, 111B㎡
주차대수	880대(세대당 1.09대)
근접 지하철역	5호선 답십리역

답십리 역에서 도보 15분 컷. 역세권은 아니지만 도보권이다.
환경이 괜찮은 편은 아니지만, 준신축답게 단지 내는 깔끔하게 잘 되어 있다. 21평의 아주 소형 평수도 있다.
개인적으로 단점으로 느낀 점은 단지 센터에 해가 잘 안 든다는 것. 두세번 임장을 갔었는데 단지 중앙 부근과 뒷쪽 동은 해가 진짜 잘 안 드는 것 같다. 해가 잘 드는 걸 굉장히 중요시 생각하는 편이라 이게 참 아쉬웠다.
그리고 바로 앞으로 뭔가 아파트가 들어온다고 한 것 같았는데... 조망권을 좀 해치지 않을까 싶었다.

2) 답십리 래미안위브
- 22년 2월 네이버 부동산 시세.

- 기본 정보.

항목	내용
세대수	2652세대
준공	2014년 10월 13일
평형구성	82C㎡, 84B㎡, 85A㎡, 109B㎡, 109C㎡, 111A㎡, 150B㎡, 150C㎡, 151A㎡, 170㎡
주차대수	3187대(세대당 1.2대)
근접 지하철역	5호선 답십리역

대단지인 게 장점.
신축이라기에는 이제 연식이 좀 되어가는 편이다.
5호선 답십리역을 이용하는데, 역세권까지는 아니고 도보로 언덕을 좀 걸어올라가야하는 편이다.

답십리도 학군이 좀 애매해서 오래 살 동네는 아닌 것 같다. 답십리 초등학교밖에 없음. 그리고 아파트 단지 주변 환경이 너무 어수선해서 아이 키우기는 쉽지 않을 것 같았다. 그렇지만 청량리부터 쭉 내려오는 호재가 있다.

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글을 쓰면서 보니 재작년 여름 내내 임장 다니면서 정말 힘들었지만 재밌었던 기억이 난다.

임장을 여러번 다녀보니, 신축빨에 속지 말아야겠다는 생각을 하게 되었다.

아파트는 입지. 입지는 불변이다.

어디서 본 글 중에 그런 글이 있었다.
서울의 업무지구는 종로/광화문, 강남/역삼, 그리고 여의도/용산 세 개로 나뉘는데 각각의 구역에 점을 찍어 삼각형을 그리고, 그 속에 들어오는 입지를 찾아보라고.
이번 임장기 중 그 삼각형에 걸치기라도 하는 동네는 북아현, 마포/공덕, 상왕십리, 응봉 정도다. 녹번과 답십리는 탈락.

그중에 상왕십리역 근처 왕십리자이, KCC왕십리스위첸이 제일 마음에 들었고, 왕십리자이는 그 때 호가를 너무 세게 불러서 왕십리KCC스위첸 쪽으로 가닥을 잡았었다.
물론 나머지 동네들도 좋지만.. 다음 기회에 살아보는 걸로 :)