[관보알리미] 집주인이 전세금을 안 돌려줘요! 임차권 등기 설정의 모든 것 (230119)

요즘 집주인이 전세금 상환을 못 하는 상황이 심심치 않게 벌어지고 있다. (나도 그럴 뻔 했다)
서울 수도권 규제가 풀리며 대출 룸이 좀 넓어져서 그나마 망정이지...

역전세 된 임대차계약서

집을 내 놓은지 두 달 정도 되자 임차인이 우리한테 협박을 하기 시작했는데 그 중 하나가 임차권 등기 설정에 관한 내용이었다.
사실 내 입장에서는 조금 억울한 면이, 처음에는 연장할 것처럼 말하다가 갑자기 나가겠다고 말을 바꾸었기 때문이다.
지금처럼 전세가가 떨어지고 세가 안 나가는 마당에 만기일 세 달도 채 안 남겨놓고 그런 행동을 한다는 것은 정말 너무하다.
혹시나 이런 상황이 생길까봐 만기 5개월 전에 연락했더니만 그 때는 너무 빨리 연락한 거 아니냐며 역정을 내더니.
진짜 이번 일 겪으며 세상에 참 다양한 사람이 있다는 거 하나는 알고 간다.

임차권 등기라.
사실 내가 다주택자도 아니고 집 그거 하나 있는데 '나쁜 다주택자' 취급을 받아서 기분이 너무 나빴지만, 내가 임차인이었어도 그랬을 것 같다는 생각이 들긴 한다. 이러나 저러나 만기일이 되면 나가는 건 당연한 건데, 임대인이 전세금을 안 돌려주면 뭐라도 조치를 취하는 게 맞다.
하지만 이사 갈 곳도, 이사 날짜도 안 정해놓고 임차권 등기 설정 운운하는 것은 어이가 없기는 했다.

내가 알기로 임차권 등기는 임차인이 전세 만기 날에 보증금을 돌려받지 못한 채로 이사를 나가야 할 때(전출신고), 이사 나가는 순간 대항력이 없어지고 우선 순위가 밀리기 때문에 그걸 방지하기 위해 하는 거라고 알고 있다. 그렇기 때문에 임대차 계약 만기 후에 신청할 수 있다.

출처: klpropertynavi

임차권 등기가 설정되면 임차인은 전출을 해도 대항력과 우선변제권을 가질 수 있다. 임대를 준 입장에서는 다음 세입자를 구해 보증금을 돌려줘야 하는데 임차권 등기 설정 후에는 더욱 더 임대 맞추기가 어려워진다. 이제 그 집에는 '이 집은 임대인이 보증금을 돌려주지 못한 집입니다' 라는 꼬리표가 붙는 것이기 때문이다. 그것은 임대인의 사정일 뿐이라고 생각하겠지만 사실 이것은 임차인에게도 그리 간단한 문제는 아니다.

다음 세입자를 계속해서 구하지 못한다면 임차인은 보증금 반환의 소를 제기해서 강제 경매를 신청할 수 있고, 등기 이후에는 실제 변제 시까지 법정 이자를 청구할 수 있는데, 소장 도달 전까지는 5%, 소장 도달 후는 12%를 받을 수 있다. 경매로 넘어가고 낙찰이 되고 나서야 새 집주인에게 보증금 변제를 요청할 수 있는데, 간단해 보이지만 실은 간단하지가 않아서 임대인에게도 임차인에게도 지리한 싸움이 된다. 나도 5년 넘는 기간 동안 임차인이었던 시절이 있었는데 그 집에서 나올 때도 빨리 새로운 세입자가 구해졌으면 좋겠다는 생각만 했지 임차권 등기는 생각해 본 적도 없었다. 오히려 집을 보러올 때마다 아주 적극적으로 협조했는데, 가장 빨리 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 강제 경매에 넘기는 것보다는 다음 세입자가 구해지는 것이기 때문이다.

https://www.asiatoday.co.kr/view.php?key=20230110010005285

“보증금 돌려받겠다”… 전셋집 ‘강제경매’ 늘었다

요즘 임차권 등기 신청이 급증하고 있다고 하는데 이것에 대한 개정법률이 예고되었다.
현재는 임차권 등기 명령 결정을 임대인에게 고지해야 임차권 등기가 이루어질 수 있어서 임대인의 주소불명이나 송달회피 시에는 바로 임차권 등기를 할 수가 없다. 임대인 사망 시에는 문제가 더 복잡하게 된다.

요즘 빌라왕 사건이 난리지…
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https://n.news.naver.com/article/277/0005205980?sid=101

[전세사기 실태추적]⑤'빌라왕'에 쑥대밭 된 화곡동

이번에 법률이 개정되면 임대인이 고지 받기 전에도 바로 임차권 등기가 이뤄질 수 있다고 한다.

아래 입법예고 참조.
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https://n.news.naver.com/article/119/0002676801?sid=102

"집주인 사망해도 보증금 돌려 받는다"…정부 추진, 빌라왕 재발 방지

또한 아래 기사를 참조하면, 강제 경매는 올해 4월 이후에 신청하는 게 좋을 것 같다.
현재까지는 강제 경매로 넘어가도 임차보증금보다 국세부터 먼저 변제하게 되어 있는데, 4월부터는 임차보증금이 우선이 되기 때문이다.

https://biz.chosun.com/policy/policy_sub/2023/01/11/PFLSZPQJGZDXBPRFGOLRWFKF4M/?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz

“전세 사기 피해 빌라 경매·공매 4월 이후 진행해야 임차인에 유리”

임차권 등기에 관련하여 추가 정보는 아래 칼럼에도 잘 나와 있으니 한번 참고해보면 좋겠다.

http://www.dailypop.kr/news/articleView.html?idxno=66136

[알쓸신잡 변호사 이야기] 전세금 갈등, 임차권등기부터 보증금반환소송까지 다양한 방안 활용

임차인 입장, 임대인 입장 둘 다 겪어본 나로서는 지금 상황이 너무 안타깝다.
임대가 물 흐르듯 잘 빠지고 해서 선순환이 되면 좋을텐데.
무리한 갭투자 한 사람도 많도 하니…

어쨌든 이 글이 많은 임차인들에게 좀 도움이 되었으면 좋겠다.